Laudo de avaliação de imóvel: o que é, para que serve e como é feito

É sempre recomendável antes de comprar ou vender um imóvel, saber o valor real da propriedade, não é mesmo? E como fazer isso? É preciso realizar um laudo de avaliação de imóvel elaborado por um profissional capacitado. 

O laudo de avaliação de imóvel é uma das etapas mais importantes em um processo de comercialização de casas, apartamentos, terrenos… ele garante segurança e justiça nos valores. Além disso, é imprescindível que a interação entre as partes envolvidas aconteça de forma justa e adequada. 

Quer saber o que é e como é feito um laudo de avaliação de imóvel? Continue a leitura que a Remaza vai explicar para você!

O que é laudo de avaliação de imóvel?

O laudo de avaliação de imóvel é um documento que estipula o valor real de uma propriedade. Esse instrumento jurídico é emitido por uma empresa ou um profissional autônomo capacitado para realizar tal relatório.

A elaboração desse documento é fundamental para assegurar uma boa negociação. Um bom lado evitará divergências entre as partes e facilitará o processo de compra e venda.

O laudo de avaliação de imóvel revela todos os detalhes responsáveis pelo valor do imóvel. Características internas, externas e também o entorno. São avaliados o endereço, região, tamanho, estado de conservação e a qualidade de construção. 

Sendo assim, o relatório acaba destacando o momento do mercado imobiliário na região da propriedade, assim como o atual cenário econômico.

O laudo de avaliação imobiliária minimiza as chances de desequilíbrio entre desvalorização ou supervalorização da propriedade e garante segurança, confiança e transparência para as partes envolvidas.

Esse relatório deve ser realizada de acordo com normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), do Sistema CONFEA-CREA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), do IBAPE (Instituto Brasileiro de Perícias) e do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Para elaborar o laudo de avaliação de imóvel, o profissional ou empresa responsável precisa aplicar técnicas baseadas na NBR 14653, da ABNT.

A NBR 14653 é dividida algumas partes:

• procedimentos gerais; 
• imóveis urbanos; 
• imóveis rurais; 
• empreendimentos; 
• máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais; 
• recursos naturais e ambientais; 
• bens de patrimônio histórico e artístico. 

A primeira parte desta norma aborda questões referentes a todos os tipos de bens. As partes seguintes tratam de características específicas de cada um deles. Este relatório só é considerado bom, quando o profissional responsável pela análise respeita as normas da ABNT.

Outro ponto importante é a diferença entre uma avaliação simples e outra mais completa. Quando o relatório é robusto e possui boa complexidade, ele é denominado de parecer técnico de avaliação mercadológica. Quando o documento é realizado de forma mais simples, aí sim é chamado de laudo de avaliação de imóvel.

O parecer técnico de avaliação mercadológica é mais recomendado, pois pode ser utilizado como documento comprobatório em processos judiciais ou como instrumento jurídico definitivo para a realização de transações comerciais. O laudo de avaliação de imóvel por ser um relatório mais simples, não pode ser utilizado para essas questões.

Quem pode emitir o laudo de avaliação de imóvel?

Geralmente o laudo é elaborado por engenheiros, arquitetos, economistas, consultores ou peritos imobiliários. Porém nem todas as profissões citadas estão aptas a realizar esse relatório, são necessários conhecimentos aprofundados quanto ao mercado imobiliário.

Quando um laudo de avaliação imobiliária é elaborado, são realizadas buscas e comparações mercadológicas. No parecer técnico de avaliação mercadológica são aplicadas técnicas fundamentadas na resolução COFECI nº 1.066/07 e na norma NBR 1463 da ABNT.

Quando o laudo de avaliação de imóvel é necessário?

O relatório traz mais tranquilidade e segurança para as partes envolvidas na comercialização de um imóvel. Além disso, são várias outras situações em que esse documento pode e deve ser utilizado.

• Ações judiciais: divórcios, inventários, revisões de aluguel, desapropriações, reintegrações de posse;
• Gestão patrimonial: incorporação, fusão, cisão ou dissolução de sociedade em empresas privadas;
• Outros: alienações fiduciárias, penhoras, garantias, financiamentos com bancos, negociações diretas. 

Essas são apenas as situações mais importantes em que o laudo é exigido ou recomendado. Existem diversos outros exemplos.

Qual a importância do laudo de avaliação de imóvel?

Este documento, além de trazer confiança, tranquilidade e segurança para as diversas situações que elencamos acima, também é importante para diversos casos

Prejuízos financeiros

O laudo evita prejuízos financeiros. Não saber o valor real de um imóvel pode ocasionar em negociações equivocadas e farão você perder dinheiro, não importa se for para vender ou comprar.

Base para definição de valor

O relatório é a maneira mais segura para determinar o valor correto de um imóvel e evitar prolongamento de negociações e possíveis contratempos e irritações quanto a isso.

Dificuldade de crédito

A falta do laudo pode dificultar a obtenção de empréstimos e financiamentos de imóveis. Geralmente os bancos e demais instituições pedem o relatório como forma de avaliação da propriedade. 

Aumento de carga tributária 

A falta do laudo pode fazer com que o proprietário tenha que arcar com impostos tributários além do necessário. Ninguém quer pagar impostos a mais, não é mesmo?

Demora em inventários

Em casos de herança ou partilha, enquanto não há um laudo de avaliação, é muito provável que o processo demore a ser finalizado.

Quais são os critérios para a realização do laudo avaliativo de imóvel?

De acordo com as normas da ABNT, o laudo de avaliação de imóvel precisa considerar diversos pontos relacionados ao local para definir o seu valor real. Confira abaixo alguns desses itens:

Localização

O profissional leva em consideração a região onde está o imóvel (cidade, bairro e rua). São informações que influenciam diretamente no valor do imóvel.

Acabamento

A condição e o estado do imóvel parte importante da elaboração do laudo de avaliação. Uma propriedade mais conservada, com ótimo acabamento, é mais valorizada financeiramente.

Fachada

Portões, grades, portas etc. Quando estes elementos se encontram em perfeito estado de conservação, o imóvel é valorizado. 

Revestimento

Assim como o acabamento, o revestimento das paredes é muito importante. São analisadas possíveis rachaduras, marcas e umidades, consequências de infiltrações e vazamentos.

Elétrica e hidráulica

O estado dos componentes elétricos e hidráulicos são de extrema importância e precisam de uma boa análise. Imóveis com instalações preservadas são mais valorizados no mercado.

Documentação

A documentação precisa estar em dia. Com os papéis em ordem, há uma maior segurança na avaliação. Sem a documentação do imóvel, não é possível realizar operações financeiras.

Como é feito o laudo de avaliação de imóvel?

Os profissionais responsáveis pelo laudo de avaliação de imóvel são os engenheiros e arquitetos. Porém, como falamos acima, só a formação nessas áreas não garante experiência para a elaboração do laudo.  

O profissional também precisa conhecer o mercado imobiliário no qual o imóvel se encontra e fazer uma boa análise. 

Requisitos gerais

Primeiramente, o profissional deve definir a finalidade do laudo. Além de encontrar e checar o imóvel em questão, ele precisa verificar as medidas e escolher a metodologia que será utilizada no estudo.

Métodos avaliativos

Há sete métodos indicados pela ABNT.

• Método Comparativo; 
• Método Evolutivo;
• Método Involutivo;
• Método de Custo; 
• Método de Capitalização da Renda;
• Critério Residual e Conjunção de Métodos. 

Entre esses métodos, o Comparativo é a melhor forma de avaliar um imóvel. Ele consiste em uma comparação por imóveis similares na mesma região.

Análise de documentação

Após identificar o imóvel e escolher a metodologia, é necessário verificar documentos e averiguar possíveis problemas jurídicos, consultar leis, bem como outros regulamentos, sobre terrenos e edificações na região do imóvel.

Vistoria do imóvel

O profissional também deve realizar uma vistoria no imóvel. É necessário tirar fotos internas e externas do imóvel, além de analisar a planta baixa. Os critérios de avaliação mencionados acima como localização, estado de conservação, infraestrutura e aspectos socioeconômicos do entorno também devem ser considerados.

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