Direitos do inquilino: 8 que você precisa conhecer!

Alugar uma casa exige o cumprimento de muitos deveres, tanto pelo proprietário quanto pelo locatário. As duas partes também possuem legislação que as defenda. Existem direitos do inquilino e também do locador.

Alugar um imóvel é uma decisão muito importante. É o local onde você, sua família e seus filhos irão viver por um tempo. Sendo assim, é preciso estar atento à legislação para não enfrentar problemas com o proprietário, demais condôminos e principalmente a justiça.

Pensando na importância dessa questão, a Remaza preparou este artigo com 8 direitos do inquilino para que você entenda melhor como funciona essa dinâmica. Acompanhe a leitura!

Veja 8 direitos do inquilino

O inquilino possui alguns deveres, mas também é beneficiado com alguns direitos na hora de alugar um imóvel, vamos vê-los agora!

1. Vistoria: receba o imóvel em perfeitas condições.

É dever do proprietário realizar uma revisão geral no imóvel para que problemas e defeitos existentes possam ser corrigidos antes da entrada do locatário. É direito do inquilino receber o imóvel em perfeitas condições.

Para atestar isso, é realizada uma vistoria, que nada mais é do que uma análise detalhada das condições do imóvel. O laudo de vistoria deve ser um anexo do contrato da locação e deve conter: fotografias e a descrição do estado da propriedade.  

As informações do laudo certificam qual era a condição do imóvel antes da assinatura do contrato. É fundamental que o inquilino acompanhe pessoalmente essa inspeção.

A partir desse documento, o inquilino assume um compromisso contratual de conservar a propriedade nas mesmas condições em que ela se encontrava no momento da vistoria. Por outro lado, o inquilino conseguirá se proteger de qualquer argumento de danos ou avarias que não tenham sido causados por ele na entrega do imóvel ao fim do contrato.

Durante a vistoria, preste atenção nos seguintes detalhes:

• A conservação do piso e dos revestimentos das paredes;
• Vidros e articulações de janelas e portas;
• Espelhos, tomadas e interruptores;
• A conservação da estrutura do imóvel e pintura de paredes, teto e pisos;
• O estado de louças sanitárias, pias e tanques;
• A qualidade das instalações elétricas;
• A estrutura hidráulica do imóvel— realize testes nas torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de gotejamentos e vazamentos;
• Indícios de infestações por pragas (cupins, ratos, baratas, etc).

Caso haja algum defeito, o proprietário deve providenciar os reparos necessários antes da assinatura do contrato. Frequentemente, alguns consertos ou reformas são realizados pelo inquilino. É preciso fazer um acordo com o proprietário nesse sentido.

Cabe ao proprietário indenizar o inquilino pelas despesas realizadas. Muitas vezes essa indenização pode ser descontada do valor do aluguel. É bom frisar que o proprietário deve realizar o conserto de eventuais defeitos ocultos, que não puderam ser detectados pelo inquilino durante a vistoria.

Quando encerrada a locação, uma nova vistoria para devolução do imóvel deve ser realizada. A situação da propriedade nesta inspeção de saída é comparada ao estado do imóvel na primeira vistoria com o intuito de identificar possíveis danos que o inquilino tenha causado à propriedade.

Caso o inquilino não concorde com as conclusões do laudo da vistoria  final, ele deve apresentar a sua defesa à imobiliária ou ao proprietário para buscar um acordo. Caso essa tentativa amigável não resolva a situação, será preciso o auxílio de um advogado para solucionar a questão.

2. Sublocação do imóvel

A sublocação é uma questão muito controversa. Todavia, a lei permite que, com o proprietário concordando com essa hipótese, ela se torna um direito do inquilino.

É claro que essa concordância precisa estar expressa no contrato de aluguel ou em algum documento posterior registrado formalmente. Nas duas situações, o sublocatário terá as mesmas obrigações contratuais do inquilino, tornando-se também corresponsável pelo pagamento do aluguel.

É importante salientar que as obrigações advindas do proprietário são dirigidas ao inquilino e não ao sublocador. Sendo assim, os direitos deste último devem ser atendidos pelo inquilino e não pelo dono do imóvel.

3. Inquilino tem preferência de compra

O proprietário possui o direito de vender o imóvel a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato. Entretanto, a Lei do Inquilinato garante ao inquilino a preferência de compra da propriedade, desde que a oferta seja semelhante às do mercado.

É obrigação do proprietário informar ao inquilino a intenção de venda. Isso pode ser realizado de maneira judicial ou extrajudicialmente, mas precisa ser de fácil comprovação, por exemplo, uma carta com aviso de recebimento assinado pelo inquilino.

A partir deste comunicado, o inquilino dispõe de 30 dias para manifestar se deseja ou não adquirir o imóvel permanentemente e realizar os procedimentos para a compra, se este for o caso.

Se o inquilino não se manifestar neste período, ele automaticamente perde a preferência de compra. Esta é transferida ao sublocador caso estejamos na situação citada no tópico acima. Passados mais de 30 dias, o imóvel está livre para ser vendido a qualquer pessoa.

4. Isenção das despesas extras de condomínio

Segundo a lei, o inquilino é obrigado a pagar todas as despesas ordinárias de condomínio de um imóvel. 

As despesas ordinárias são relacionadas custeio da administração do condomínio:

• Pagamento de salários de funcionários do condomínio;
• Pagamento de encargos trabalhistas e tributos;
• Despesa com água, luz e gás;
• Limpeza e conservação do condomínio, incluindo pintura das áreas comuns;
• Manutenção de instalações (elétricas e hidráulicas) e equipamentos (elevadores, portões) de uso comum;
• Pequenos reparos nas instalações e dependências de uso comum;
• Divisão de saldo devedor do caixa do condomínio utilizado nas despesas ordinárias;
• Reposição do fundo de reserva destinado às despesas ordinárias.

Por outro lado, o inquilino está isento de pagar despesas extraordinárias, que são aquelas destinadas para:

• Reformas estruturais da edificação em que o imóvel se encontra;
• Pintura de fachadas, iluminação e esquadrias externas;
• Instalação de equipamentos no condomínio (interfones, alarmes, por exemplo);
• Paisagismo e decoração das áreas comuns;
• Indenizações trabalhistas de funcionários do condomínio ocorridas antes da locação;
• Constituição de fundo de reserva para despesas extraordinárias.

As despesas extraordinárias devem ser pagas pelo proprietário do imóvel. É direito do inquilino requerer o comprovante do pagamento delas pelo locador.

5. Comprovantes de pagamentos

É direito do inquilino receber todos os comprovantes de pagamentos de aluguéis. Ele também pode guardar o recibo de pagamento das taxas condominiais, de água, energia, entre outras que certifiquem que ele está cumprindo de maneira correta as obrigações contratuais.

A falha no fornecimento destes recibos e comprovantes de pagamento pelo proprietário configura infração contratual. Dependendo do contrato este ato pode acarretar em punição ao locador. Ademais, os recibos devem conter a discriminação das despesas.

6. Taxas administrativas cabem ao proprietário

O pagamento das taxas de administração e de intermediação é um dever do proprietário e não do inquilino:

• Conferência de idoneidade do locatário e dos fiadores;
• Impostos, taxas e seguros complementares para incêndios;
• Tarifas referentes à administração imobiliária.

Fique atento a essa questão na hora de fechar um aluguel.

7. Indenização por benfeitorias

O inquilino pode efetuar benfeitorias no imóvel, desde que o contrato permita isso. São dois os tipos de benfeitorias indenizáveis, segundo a Lei do Inquilinato: 

• Benfeitorias necessárias: reparos estruturais realizados em telhados, instalações elétricas, encanamentos e paredes. Estas não precisam de autorização do proprietário;
• Benfeitorias úteis: colocação de cobertura em uma vaga de garagem, instalação de janelas com isolamento acústico, substituição da iluminação comum por LED, entre outros. Estas precisam da autorização prévia do proprietário.

Existe uma terceira benfeitoria, a voluptuária, que não gera indenização. Ela é focada no embelezamento do imóvel. É importante salientar que essas indenizações por benfeitorias podem constar em contrato e isso determinará as formas como elas ocorrerão.

8. Devolução do imóvel a qualquer momento

É direito do inquilino manter a locação do imóvel durante o tempo estipulado no contrato. O proprietário só pode reaver o local durante esse período se houver um acordo com o locatário ou se surgir algo que justifique uma ação de despejo.

Nesta ação de despejo, o proprietário deve apresentar um motivo para que o locatário saia antes do final do contrato.

Já o inquilino pode devolver o imóvel quando desejar. Porém, dependendo do contrato pode haver uma multa caso a devolução ocorra antes do fim do período estipulado. O valor e a forma de pagamento dessa multa contratual devem estar previstos de forma clara no contrato.

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